不動産投資の8つのリスクとその解決法

こんにちは。gamuです。

今回は前回に引き続き不動産投資のお話をします。

今回のテーマは「不動産投資の8つのリスクとその解決法」です。

【前回の記事】

不動産を簡単に買う方法

リン
不動産投資するのにリスクってあるのですか?

投資したらほったらかして家賃収入が入るのではないのですか?

gamu
不動産投資には色々なリスクが付いてきます。

そのリスクを上手くコントロールするのが成功する鍵になります。

リン

おっす!

今回参考にした本はこちら。

「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい!」

不動産投資には8つのリスクがある!

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不動産投資のリスクと考えると色々あると思います。

一番最初に思いつくのが、空室のリスク。次に滞納。考えるだけでキリがないですよね。

大きくリスクとして挙げられるのは以下の8つになります。

  1. 借金
  2. 空室
  3. 滞納
  4. 物件価格の下落
  5. 家賃の下落
  6. 地震
  7. 火災
  8. 賃貸管理会社の倒産

不動産投資するには知っておかないといけないリスクです。

もちろん、そのリスクを回避する方法はあります。

回避方法も一緒に書いていきます。

借金

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不動産投資の中で一番のリスクになります。

不動産から得られる家賃収入に頼っていて、その家賃収入が空室・滞納で入ってこなくなった結果、返済が滞り不動産投資が行き詰ってしまうのです。

家賃収入で返済が追い付かない場合は、給料などあなた自身の別の収入からローンを返済する必要があります。

借金のリスクへの対処方法は「40%」

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前回の記事にも話ましたが、借入れ割合は40%を目安にする必要があります。

総資産から投資する物件の価格が40%以内の物件に投資しましょう。

要は「自分の持っているお金に対して適切な価格の物件を購入しよう」ということです。

空室

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いくら家賃収入が大きくて毎月入るお金が高価でも、

貸す相手がいないとそのお金は入ってきません。

不動産投資のパフォーマンスを最大限に発揮させるのは空室のリスクを最小限にする必要があります。

空室のリスクを減らすには「立地×商品力×客付力」

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立地×商品力×客付力の3つが全て好条件じゃないといい物件とは言えません。

1つでも条件がよくないと空室のリスクを高めてしまいます。

その好条件になるためについて詳しく書きます。

立地

・東京23区

・新宿、渋谷、池袋、東京などの大都市にアクセスしやすい場所

・駅から徒歩10分以内

商品力

・部屋の内容

・手ごろな価格(家賃が6万~10万)

客付け力

・賃貸管理会社選びがを重視する(入居率の公開状況、管理戸数など)

滞納

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家賃の滞納は、後手に回れば回収が困難になります。

滞納しているからといって入居者をすぐに追い出すわけにもいきません。

滞納をいち早く解消したいものです。

滞納を解消するためには「滞納率が低い賃貸管理会社を選ぶ」

滞納を少しでも早く解消するには賃貸管理会社の滞納率の低い管理会社を選ぶ必要があります。

滞納率を管理会社に聞く場合は、滞納が2か月以上なのは何件あるか聞きましょう。

1か月の場合は入居者が入金を忘れているケースもあります。

月末時点で2か月以上滞納している割合は全国で1.5%~2.0%と言われています。

(日本賃貸住宅管理協会短観より)

また、管理会社の中でも滞納保証がある会社を選びましょう。

滞納保証も会社によって契約内容が様々なので事前に確認する必要があります。

物件価値の下落

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築年数の経過とともに物件価値は下落していきます。

物件の選び方次第では、下落を軽減することができます。

価格が下落しにくい物件の特徴

・賃貸需要のある立地であること→東京23区(一番重要)

・最寄り駅が徒歩10分以内

・ターミナル駅に近い。できれば直通

・分譲タイプの鉄筋コンクリート

・オートロック完備

・バス・トイレが別

家賃の下落

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物件の価格が低下すれば家賃の価格も低下します。

価格が低下する理由は築年数が一番の要因ですが、他にもあります。

それは、「ユニットバス」かどうかです。

先ほど、物件価格の話にもでてきましたが、お風呂とトイレが分かれているだけで、

価格に大きく影響します。

地震

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地震が起きて購入したマンションが倒壊したら大きな損失になります。

地震に備えるためにも耐久性の強い物件を選ぶ必要があります。

耐久性がある物件を見つける方法

選ぶ基準として、1981年に制定された新耐震基準の物件を選びましょう。

先ほども言いましたが、鉄筋コンクリート造のマンションであることは必須です。

火災

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鉄筋コンクリートを選ぶ理由はもう一つあります。

火災が起き部屋が全焼しても被害が最小限に抑えることができることです。

鉄筋コンクリートなら全焼しても2か月程度で修復工事が完了します。

また、修復工事の費用は全て保険で賄うことができます。

火災のリスクと立地の関係

ただ、鉄筋コンクリートを選べばいいという問題ではありません。

立地選びに注目したい立地条件

・火災事故が起こった際に緊急車両が入りやすい道路

・延焼が広がりやすい木造密集エリアは避ける

賃貸管理会社の倒産

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賃貸管理会社が倒産した場合は家賃・敷金はどうなるのか心配になると思います。

このように賃貸管理会社が倒産してお金に関するトラブルが相次いでます。

トラブルを防止するために2011年12年から国土交通省によって「賃貸住宅管理業者登録制度」がスタートしました。

この制度の内容は「業務及び財産の分別管理等の状況」を国土交通省に報告することが義務付けられている。

つまり「家賃や敷金は不動産経営とは別に管理しておきなさい」ということです。

まとめ

これまでに東京の中古ワンルームについての記事を書いてきました。

お金持ちになるには東京の中古ワンルームに投資しよう

不動産を簡単に買う方法

不動産投資についてハイリスク・ハイリターンと思っている方が多いと思います。

確かに、リターンを得るにはリスクは付き物です。

そのリスクを軽減する方法はいくらでもあります。

この記事を読んで少しでも不動産投資に興味を持っていただけたら幸いです。

gamu

不動産投資のリスクについて大体わかったかな?

リン

んー。何となく。鉄筋コンクリートがいいのね。(^^)/

本の評価

【総合】         ★★★★☆
【価格】         ★★★★☆
【ボリューム】      ★★☆☆☆
【読みやすさ】      ★★★★★

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