不動産を簡単に買う方法

こんにちはgamuです。

今回は不動産を簡単に買う方法をご紹介します。

不動産投資を始めたいけど、高くで投資ができないと思っている方が多いと思います。

ワンルームを一括で購入すると2000万近くします。

普通のサラリーマンの方には中々敷居が高いです。

不動産を安く購入する方法を紹介していきます。

前回の記事の続きになります。

お金持ちになるには東京の中古ワンルームに投資しよう

今回参考にした本はこちら。

「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい!」

レバレッジの黄金率は40%

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レバレッジとは不動産投資の場合はローンのことを意味します。

レバレッジとは
他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高める

銀行の資金(他人資本)を借りて不動産(自己資本)を購入。

購入し、毎月の家賃収入を銀行に返済し、ローンがなくなったら自分の収益となる。

不動産を購入する時はローンを活用せよ

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不動産は他の資産運用商品と異なり、ローンを使用できる特徴があります。

株や投資信託に対しては銀行はお金を貸してくれません。

不動産投資にはお金を貸してくれて、

他の金融商品(株、投資信託)にはお金を貸してくれないのは大きな理由があります。

それは、ローンを借りる時の審査として、個人の能力(年収、職業)より、

その不動産の収益力が重視されるということ。

ローンが受けやすい人のチェックリスト

□年収が500万円以上ある

□ローンの総額が年収の5倍以内である

□勤務先が公務員、大手企業もしくは上場に準する中小企業

□勤続年数3年以上である

□副収入がある

レバレッジの黄金率とは。

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レバレッジの黄金率は資産形成のスピードを加速させ、

金利上昇リスクにも対応できる借入れ比率のことです。

この黄金率はどうゆう意味なのか。

次の状態を黄金率といいます。

  1. ローンのないマンションが2戸、ローンのあるマンションが1戸ある状態
  2. 借入れ比率40%を維持した状態
ローンのないマンションが2戸、ローンのあるマンションが1戸ある状態

ローンのないマンションが2戸、ローンのあるマンションが1戸ある状態をシミュレーションして説明します。

2戸のローンのないマンション(手取り家賃7万円)がある状態で3戸目のマンションを購入してみます。3戸目のマンションは家賃1500万円、家賃7万円だとします。

①3戸目のマンション(1500万円)をローンで購入した場合

・毎月の家賃収入は21万円(3戸分で7万×3)

6年6ヶ月で完済

②3戸目のマンションを現金のみで購入した場合

・2戸分のお金(14万)を1500万円まで貯める必要がある

・貯めて買うと9年間必要

①②の期間の差を計算すると、

9年間ー6年6か月=2年6か月

この期間をお金に換算すると210万円の損となる。

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自分が所有する不動産の数が増えれば増えるほど、ローンの返済が早くなる。

結果、この状態を維持すれば給料以上の家賃収入を得ることができます。

借入れ比率40%を維持した状態

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金利が2.5%から5%に上昇。5%から8%に上昇。金利が上昇するたびにローンの期間が長くなります。

では、金利が上昇しても対応できるようにするにはどうすればいいのか。

「資産に占める借入れ割合が40%以内」であれば、ローンを組んだ方がいいと言えます。

具体的な数値で説明します。

・総資産は3000万円

・借りる物件の価格は1500万円

・借りる物件の価格÷(総資産+借りる物件の価格)

=1500万円÷(3000万円+1500万円)

=0.333…

今回買う物件は33%なのでローンを使って購入すべきとなります。

投資用不動産を購入するポイントは借入れ金利

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不動産を購入する際のポイントは不動産の価格でも、利回りでもありません。

借入れ金利が一番のポイントになります。

具体的に言うと、借入れ金利と手取り利回りの差が投資判断の基準になります。

この差のことを「イールドギャップ」といいます。

このイールドギャップが大きいということは投資先から利益を獲得することができます。

イールドギャップが大きいものを見つけろ

イールドギャップを具体的な数値で説明します。

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先ほどにも書きましたが、イールドギャップについての具体的な説明を数値を使って説明します。

イールドギャップ=手取り利回りー借入れ金利

イールドギャップ=5%(手取り利回り)ー2%(借入れ金利)

イールドギャップ=3%

今回の例だと、イールドギャップは3%でした。

では、この数値が大きいほど利益があると言いますが、

どのぐらいの数値が目安と言えるのでしょうか。

答えはイールドギャップが3%程度であれば十分にローンを返済できます。

今回は以上です。

次回は不動産を購入するにあたってのリスクや税金の話をします。(^^)/

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